Dražší a větší byty ctí tradici ve výpočtu plochy bytu
František Brož
Publikováno: 3.1.2017
Před časem jsme se populární formou na našem blogu zabývali otázkou zda „Doopravdy víte, jak je váš byt velký?“. Pojďme se dnes na tento problém podívat řečí čísel.
Výpočet podlahové plochy bytu změnilo nařízení vlády č.366/2013 sb. s platností od 20. 11. 2013 a účinností od 1. ledna 2014. Jeho smyslem byla úprava některých záležitostí souvisejících s bytovým spoluvlastnictvím. Řeší se tím například problém, který vznikal v případě, že odstraněním příčky se zvětšila plocha bytu, čímž se, podle starého výpočtu, zvětšila i jeho výměra. V takové chvíli by správně mělo dojít k přepočtu podílů na společných částech domu a úpravě prohlášení vlastníka v katastru nemovitostí. Díky novému výpočtu už běhat na katastr není třeba.
Pro lepší pochopení připomeňme, co se změnilo. Starý způsob výpočtu nezahrnoval do plochy bytu příčky, sloupy a další nosné konstrukce a zdi. Nový způsob je zahrnuje. Plocha bytu tak na papíře v katalozích opticky narostla.
Větší je pro developery lepší
Nikdo dosud nestanovil, jaký způsob výpočtu by developeři u svých projektů měli používat. Ale z marketingových důvodů je jasné, že nový přístup umožňující nabízet větší byt za stejnou cenu postupně převládne. První, kdo se této možnosti chopily, byly soutěživé developerské společnosti se slogany – máme nejlevnější byty na trhu. Dnes již uvádění nového výpočtu plochy v cenících převládá, takže se marketingový náskok smazal. Přesto je v některých případech obtížné zjistit, jakou plochu developer vlastně proklamuje.
Pro základní rozdělení podle typu uváděné plochy byl použit současný trh s bytovými projekty v rozsahu 300 projektů a 18 014 bytů (prodané i volné). Z grafu je vidět, že nový výpočet plochy je použit u projektů s větším počtem bytů, menší velikostí a nižší cenou. Naopak dražší byty často uvádějí plochu tradičnější tj. jako součet ploch místností.
Z porovnání parametrů bytů podle použité plochy v cenících je zřejmé, že byty na trhu s uváděnou plochou podle starších zvyklostí vykazují všechny parametry zvýšené a to i v případě velikosti, která je matematicky oproti novému výpočtu nižší. S nadsázkou je možné říci, že luxusnější byty nepoužívají v cenících plochu podle nařízení vlády.
Problém pro statistiky
Odlišný způsob výpočtu plochy bytu má ještě jeden dopad – způsobil bolení hlavy vyznavačům přesných čísel a milovníkům časových řad. Vykazování parametrů developerského trhu je totiž zatíženo použitím dvou rozdílných velikostí ploch bytů. A to jak v aktuální, tak časové rovině.
Průměrná odchylka v plochách pro celý trh dosáhla cca 7,2 %. To znamená, že 36 % všech projektů, které používají starý výpočet, je opticky o 7,2 % menších, než zbytek trhu. Tím pádem jsou všechny parametry trhu, které vychází z ploch bytů zatíženy chybou ve výši zhruba 2,5 %. Průměrný byt pak není velký 67,4 m2, ale dokonce 69,1 m2.
Navíc korekci této odchylky není tak jednoduché provést, protože nový výpočet plochy bytu nevykazuje přímou logiku a často je i developery prováděn odlišně. A to už je na psychosomatickou poruchu.